5 kroků, jak koupit stavební pozemek (a nespálit se)

Plánujete budoucnost svého bydlení a stavba rodinného domu na vlastním pozemku se vám jeví jako nejlepší možná cesta? Pak bych vás rád ujistil, že se vydáváte správným směrem. Stavební parcela je jedna z nejméně rizikových forem investice a zároveň jako jediná poskytuje výsadu zařídit si bydlení (téměř) dle vlastních představ. Ovšem za předpokladu, že dobře zvážíte každý svůj krok

1. Ujasněte si představu

Položte si otázku, kde se vidíte za deset let, a odpovězte na ni skutečně s rozmyslem. Zvažte všechna pro a proti dané lokality a nebojte se být maximálně kritičtí. Zjistěte si, jaká je dopravní dostupnost, vzdálenost do nejbližšího obchodu nebo zdravotnického zařízení. Jak daleko jste ochotni cestovat do zaměstnání? A jak dlouho chcete, aby vaše děti dojížděly do školy

Jakkoliv je to lákavé, nevybírejte místo jen podle prvního dojmu. Žití vám může časem znepříjemnit i původně zdánlivá maličkost – třeba hluk z přilehlé dálnice, slabé internetové připojení, světelné znečištění nebo absence oblíbené dovážkové služby potravin. 

Můj tip: Hledáte pozemek společně s partnerem či partnerkou? Ukládejte si všechny poznatky, nápady a odkazy do sdíleného dokumentu. Nestane se vám pak, že ve víru dění zapomenete na něco důležitého.

2. Kdo hledá, najde

Kde hledat? Drtivou většinu všech stavebních parcel najdete na inzertních portálech, facebookových skupinách nebo webech realitních kanceláří. Sledujte je bedlivě a ideálně každý den – ty nejlepší místa k životu totiž mizí velmi rychle.

Můj tip: Pokud narazíte na funkci hlídacího psa, neváhejte ji využít. Zadejte lokalitu, kupní cenu nebo velikost a pozemky šité na míru vám budou portály servírovat přímo do e-mailu.

Jestliže vám učarovala konkrétní lokalita, zkuste být proaktivní a zeptejte se obyvatel v okolí. Velký přehled o všeobecném dění bude mít obecní úřad, ale i obsluha v místním podniku. Malé obce a vesnice také mohou pořádat veřejné aukce na pozemky. 

Pokud pro vás čas znamenají peníze, obraťte se na realitní kancelář nebo konkrétního realitního makléře. Často mají přístup k nabídkám, které jsou běžnému smrtelníkovi nedostupné. A vězte, že spolupráce s nimi se vám vyplatí i v dalších krocích.

3. Důvěřujte, ale prověřujte

Máte ujasněnou lokalitu a podařilo se vám najít v ní vhodný pozemek? Pak je na čase zjistit, zda se vůbec dá na daném místě stavět. Ne vždy je totiž inzerovaný stavební pozemek skutečně stavební a ne vždy je zbaven všech kostlivců ve skříni.

Vaši pozornost směřujte do územního plánu dané lokality. Jedině tam totiž s jistotou zjistíte, zda kupujete parcelu, na které můžete postavit rodinný dům. Územní plán vám dodá každý dobrý realitní makléř a často jej najdete i zdigitalizovaný na webu obce.

Informujte se také o plánované nebo probíhající stavební uzávěře. Jde o nástroj obcí, jak omezit výstavbu nových projektů, např. z důvodu nedostatečné infrastruktury. Stavební uzávěra se vždy vyhlašuje na určité období a nejčastěji končí schválením nového územního plánu. Pokud tedy chcete bydlet v novém do dvou let, ale stavební uzávěra vám do časového harmonogramu nezapadá, doporučuji porozhlédnout se jinde.

Velkým tématem jsou také inženýrské sítě, tedy elektřina, plyn, voda, kanalizace a telekomunikace. Zjistěte, jestli na pozemku jsou, v jakém stavu a zda byly zkolaudované. Pokud sítě chybí, položte si otázku, zda máte dostatek financí, abyste je na pozemek dostali ze vzdáleného zdroje. Každý nový metr sítí se totiž může prodražit o desítky tisíc. Jsou také často vázány věcnými břemeny, proto doporučuji zkontrolovat jejich stav.

Nakonec si ověřte, jaký je právní stav nemovitosti, zda není nemovitost zatížena třeba úvěrem nebo exekucí nebo neskrývá nějaký jiný problém – např. neexistující přístupovovou cestu, nemožnost pojištění kvůli povodňovému pásmu nebo špatný výsledek radonového a hydrogeologického průzkumu.

Můj tip: Plánujete řešit financování pozemku hypotékou? Pak se včas informujte, zda vám banka vyjde vstříc. Ne všechny totiž nabízí úvěr na koupi stavební pozemku.

Celý proces také urychlí již předschválená hypotéka.

4. Můj pozemek, moje pravidla?

Nenechte se zmást. Vlastní stavební pozemek neznamená vlastní pravidla pro výstavbu domu. Existuje totiž několik faktorů, které upravují vaše vlastnická práva.

Např. regulační plány mohou zhatit představu o podobě finální stavby. S ohledem na ráz obce a okolní krajinu vám může být povolen pouze určitý počet podlaží, konkrétní barva střechy nebo procento plochy, které můžete na pozemku zastavět. O tom, kde ve finále bude váš dům stát, může rozhodnout také uliční čára. Ta totiž definuje, kolik metrů od hranice ulice nebo silnice může stát stavba. 

Pamatujte, že větších městech nebo populárních místech k bydlení mohou být regulace přísnější, než v obcích, kde taková zástavba zatím není.

Pozor si také dejte na možná ochranná pásma pozemku. Vzdálenost lesa nebo památkové zóny, vodní toky, elektrické rozvody nebo plynovod, to vše může výrazně zasahovat do konkrétní podoby a umístění stavby. Informaci o tom, zda je váš pozemek zatížen ochranným pásmem, vám podá příslušný stavební úřad nebo odbor územního plánování. 

Pohlídejte si také faktory typu svažitost pozemku nebo orientace světových stran. Rovný pozemek vám ušetří spoustu peněz za zemní práce; jižní svahy zase za vytápění domu.

Můj tip: Dříve, než cokoliv podepíšete, nechte si smlouvy zkontrolovat právníky. Může se jednat o několikatisícovou položku, ale možné chyby vás ve finále mohou vyjít mnohem dráž.

5. Nepodceňte důležité detaily

Nakonec se zaměřte na faktory, které sice přímo nesouvisí s parametry vyhlídnutého pozemku, ale mohou značně ovlivnit vaše finální rozhodnutí. V první řadě si udělejte rešerši o vašich potenciálních sousedech, jejich zájmech, podnikání nebo rodinné situaci. Typickým případem velkého rizika jsou např. chovatelé papoušků. Skřehotající ptactvo ve venkovních voliérách vám značně naruší toužebný klid.

Je také dobré budoucí sousedy předem informovat o vašich záměrech. Pokud budete chtít stavět těsně na hranici jejich pozemku, bez jejich souhlasu se neobejdete. Cítíte ze strany sousedů napětí a možný nesouhlas? Obrňte se trpělivostí, nebo jděte o dům dál.

Poptejte se také, jaká je průměrná délka stavebního řízení v dané lokalitě, ale třeba i dostupnost projektantů nebo stavební firmy. Možná zjistíte, že si na vydání stavebního povolení počkáte rok a na první kopnutí do země další dva. Jde to ruku v ruce s vašimi plány?

Přeji vám, aby vaše cesta k budoucímu bydlení proběhla hladce, bez zbytečných komplikací a protahování. Věřím, že stavební pozemek, splňující vaše představy, na vás někde čeká. Chce to jen čas, vytrvalost a trochu ostré lokty.